Продолжающийся массовый приток частных инвесторов в сегмент розничных закрытых паевых фондов, специализирующихся на инвестициях в недвижимость, сделал такие фонды локомотивом роста всего рынка коллективных инвестиций. По оценкам «Денег», основанным на данных ЦБ и отчетах компаний, суммарная стоимость чистых активов таких фондов, доступных неквалифицированным инвесторам, за минувший год увеличилась на 54 млрд руб., до 93,5 млрд руб. Число пайщиков выросло в четыре раза, до 58 тыс. человек.
Коммерческие метры
Основной вклад в рост активов неквальных ЗПИФов недвижимости внесли фонды, инвестирующие в недвижимость коммерческую. Такие фонды, доступные неквалифицированным инвесторам, выросли за год на 52,3 млрд руб., до 91,9 млрд руб. При этом за отчетный период был сформирован лишь один новый фонд данного типа, а основной объем привлекли фонды управляющих компаний «Современные фонды недвижимости» (СФН, 50,3 млрд руб.) и «Сбережения плюс» (1,4 млрд руб.).
Участники рынка отмечают повышенный интерес к фондам недвижимости как защите от турбулентности в экономике и на фондовом рынке в минувшем году. В этом плане неквальные ЗПИФы коммерческой недвижимости выглядят наиболее привлекательной формой вложений, поскольку доступны более широкому кругу инвесторов, чем прямая покупка квадратных метров. Тем более что в минувшем году Банк России снизил минимальную величину вложений в такие инструменты с 300 тыс. до 100 тыс. руб. Для покупки паев таких фондов неквалифицированным инвесторам достаточно пройти тестирование на знание продукта.
Наряду с низким порогом входа в фонды недвижимости инвесторов может привлекать высокий уровень контроля за составом активов. Контроль за инвестициями фонда, по словам гендиректора УК «Баланс Эссет Менеджмент» Виталия Балановича, обеспечивается за счет наличия инвестиционной декларации и инвестиционной стратегии, которой управляющая компания должна придерживаться при выборе активов и оценивать соотношение риска и доходности.
По словам заместителя гендиректора «КСП Капитал УА» Дмитрия Ярцева, основным риском инвестиций в фонды денежного рынка является потеря арендаторов. Стоит учитывать и большие сроки обращения фондов, которые в среднем составляют три-пять лет, а также их низкую ликвидность. На Мосбирже торгуются не все фонды, и лишь по немногим из них сделки заключались ежедневно.
Рента не подвела
Минувший год большая часть фондов рентной недвижимости завершила с двухзначной доходностью. Судя по отчетам компаний, инвестиционный доход, выплаченный пайщикам за 2022 год, составил 9–13%, а отдельные фонды за счет переоценки недвижимости показали доходность в 20–36% — на разных секторах коммерческой недвижимости по-разному отразились уход иностранных компаний и сжатие экономики.
В числе наиболее пострадавших оказалась офисная недвижимость. Сильно пострадала и торговая недвижимость, в особенности региональная. По данным NF Group, вакансии в этом сегменте выросли на 1,9 п. п., до 15,6%.
Меньше всего пострадал сектор логистической недвижимости: вакансия в Москве и Московской области на конец 2022 года составила всего 1,6%, свидетельствуют данные NF Group. В регионах вакансия по сравнению с концом 2021 года уменьшилась с 2,2% до 1,6%.
Жилые метры
В минувшем году получил развитие и сегмент розничных ЗПИФов жилой недвижимости, доступных неквалифицированным инвесторам. В этот сегмент вышла УК «Тинькофф Капитал», сформировавшая два ЗПИФа, инвестирующих в возводимую недвижимость данного вида: «Тинькофф Фонд альтернативных инвестиций II» (Тинькофф ЖК Republic — REDS) и «Тинькофф Фонд строящейся недвижимости I» («Тинькофф ЖК Luzhniki Collection»). В конце минувшего года объем активов под их управлением составил, по данным ЦБ, 0,9 млрд и 0,67 млрд руб. соответственно, при этом число пайщиков достигло 1,3 тыс. и 0,96 тыс. человек.
Однако в целом неквальные ЗПИФы жилой недвижимости — редкость для российского рынка. Последний подобный фонд — «ВТБ Капитал — Жилая недвижимость-2» — был расформирован в 2021 году. С тех пор ни одна УК не создавала такие фонды, но запускались ЗПИФы жилой недвижимости для квалифицированных инвесторов. Одна из причин разборчивости УК — потенциально меньшая доходность подобных фондов.