Понедельник, 30 января, 2023

1.3. Недвижимость как объект инвестирования

Инвестиции в коммерческую недвижимость — во что вложиться и сколько можно заработать

Помимо открытия банковского вклада или покупки иностранной валюты, российские инвесторы начали проявлять интерес и к коммерческой недвижимости. Расскажем в статье, какие у данного рода инвестиций есть перспективы и какие виды нежилых объектов доступны для вложений сегодня.

Перспективы вложений в коммерческую недвижимость

Коммерческая недвижимость как объект инвестирования используется для получения дохода путем сдачи ее в аренду или от последующей перепродажи по более высокой стоимости.

Инвестиционная недвижимость по праву считается одним из наиболее защищенных финансовых активов и хорошим способом диверсификации портфеля инвестора. Кроме того, рынок недвижимости менее волатилен, чем рынок ценных бумаг.

По данным за 2021 год, российские инвесторы сохраняли интерес к сфере недвижимости, предпочитая больше всего вкладывать деньги в апартаменты и торговые помещения. Общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость в Москве превысил отметку в 390 млрд руб. Такой высокий финансовый показатель – результат снятия летних ограничений, оживления рынка недвижимости и восстановления экономики в целом.

Однако уже в 2022 году объем государственной поддержки отрасли сократился, а показатель ключевой ставки в определенные периоды достигал отметки в 20%. Это стало основным фактором для роста ипотечных ставок и удорожания стоимости квадратного метра нежилой недвижимости.

Объекты для инвестирования

Коммерческая недвижимость в первую очередь предназначена для ведения бизнеса и получения прибыли. Рассмотрим варианты вложений, на которые подразделяются инвестиции в нежилые помещения.

Офисы

Офисная недвижимость – один из самых популярных и ликвидных объектов недвижимого имущества, куда инвесторы предпочитают вкладывать финансовый капитал. Офис представляет собой нежилое помещение коммерческого назначения.

Доходность офисной недвижимости зависит от множества факторов:

  • класс бизнес-центра;
  • расположение офиса;
  • площадь офисного помещения;
  • транспортная доступность;
  • инфраструктура района.

Наиболее прибыльная инвестиционная бизнес-модель при вложении капитала в офисное здание – покупка объекта на стадии строительства с последующей сдачей его в аренду.

Торговые помещения

Торговые помещения – это разновидность коммерческой недвижимости, предназначенная для организации продаж товаров и услуг. Как правило, инвесторы вкладывают капитал в торговую недвижимость, которая расположена либо на пешеходных улицах, где сосредоточен туристический и бизнес-трафик, либо вблизи жилых кварталов.

В центральных частях города арендаторы и владельцы коммерческих помещений предпочитают организовывать точки общепита (кафе, рестораны) или открывать магазины непродовольственных товаров (одежда, обувь, мебель). А в спальных районах торговая недвижимость больше ориентирована на открытие аптек, супермаркетов и товаров для дома.

Производственно-складские объекты

Производственно-складской объект – это помещение, часто использующееся для хранения и транспортировки сырья и готовой продукции. Для получения большей доходности от данного типа вложений инвесторы покупают складские помещения вблизи крупных предприятий, федеральных автомобильных развязок и железнодорожных путей.

Чаще всего российские инвесторы предпочитают сдавать производственно-складские объекты в долгосрочную аренду крупному бизнесу.

По состоянию на 2022 год в России рынок производственных объектов испытывает нехватку качественных и многофункциональных складских помещений.

Гостиницы и хостелы

Гостиничная недвижимость предназначена для временного проживания людей. Наиболее часто встречающиеся виды отелей – гостиницы и хостелы.

Основное отличие хостела от гостиницы – ценовая политика. У хостела цены ниже, чем у гостиниц. Однако и уровень сервиса в хостеле, как правило, более низкий.

Инвестиции в гостиницы и хостелы приносят инвестору наибольшую прибыль, когда объект недвижимости размещен в местах туристического потока: морские и горнолыжные курорты, достопримечательности и т. д.

Апартаменты

Инвестиции в апартаменты – надежная альтернатива покупки жилой недвижимости. По сравнению с обычными квартирами, апартаменты по стоимости дешевле на 15–25% и в плане инвестиций более выгодны. В среднем апартаменты окупаются на 5–7 лет быстрее, чем обычная квартира.

Среди видов апартаментов различают апарт-отели, доходные дома и кондоминиумы.

По российскому законодательству апартаменты считаются коммерческой недвижимостью. Таким образом, они не подпадают под правила жилищного кодекса. Более того, непроработанная законодательная база по отношению к данному виду имущества делает судебную практику при решении споров с апартаментами сложной и неоднозначной для их владельцев.

Читать статью  Ставка дисконтирования: суть и методы расчёта

Гаражи и парковки

Еще одной категорией коммерческой недвижимости считаются гаражи и парковки.

Как правило, данный тип инвестиций пользуется спросом в городах и районах, где есть острая нехватка парковочных мест и большая загруженность на дорогах. Жители городов-миллионников готовы платить за то, чтобы их автомобиль находился в сохранности при любых погодных условиях, и при этом не нужно было бы тратить время на поиск свободного места для машины.

На рынке недвижимости гаражи и парковочные места – наиболее доступные объекты для частного инвестора. Они отличаются более низкой стоимостью, чем покупка апартаментов, гостиниц или складов.

Что касается парковок, то чаще всего в инвестиционных целях рассматриваются новостройки с подземным паркингом. Средний срок возврата инвестиций при вложениях в гаражи и парковки составляет 5–8 лет.

Способы инвестиций в нежилую недвижимость

Узнаем, каким образом можно получить доход от инвестиций в коммерческую недвижимость.

Купля-продажа

Один из способов заработать на инвестициях в коммерческую недвижимость – купить готовое нежилое помещение и перепродать его в будущем по более высокой стоимости.

Зачастую инвесторы скупают коммерческую недвижимость в плохом состоянии, делают ремонт и выставляют на продажу. В среднем цена коммерческой недвижимости после ремонта повышается на 20–40%.

Сдача в аренду

Если вы не планируете продавать коммерческую недвижимость, то ее можно сдать и получать рентный доход. По срокам сдачи во временное пользование разделяют краткосрочную (до 12 месяцев) и долгосрочную (от 1 года) аренду.

Доходность инвестиций в коммерческую недвижимость зависит от многих переменных (состояния рынка, ставок аренды, платежеспособности арендаторов и т. д. ) и составляет 5–8% годовых.

Покупка ГАБ

Покупка ГАБ (готовый арендный бизнес) представляет собой приобретение коммерческой недвижимости, которая ранее уже была сдана в аренду.

Средняя стоимость готового арендного бизнеса в России начинается от 10 млн руб. Однако если использовать в инвестиционной сделке ипотечное кредитование, то первоначальный взнос обычно составляет от 3–4 млн руб.

Покупка готового арендного бизнеса – прибыльная инвестиция. Так, в 2022 году средняя ставка капитализации офисной недвижимости достигла 10% годовых, а крупных торговых объектов – 9%.

Инвестиции в строительство

Сегодня инвестиции в строительство коммерческой недвижимости – один из наиболее выгодных и эффективных способов приумножения финансового капитала. После сдачи объекта в эксплуатацию стоимость помещения увеличивается в среднем на 20–50%.

При инвестировании в коммерческую недвижимость на стадии строительства обязательно нужно учитывать следующие факторы:

  • инфраструктура района;
  • планировка коммерческой недвижимости;
  • месторасположение;
  • транспортная доступность.

Чем лучше характеристики у самого объекта, тем более выгодной будет его цена в момент начала продаж. Особенно это актуально для предложений, расположенных в локациях с активно развивающейся инфраструктурой.

Вклад в ПИФ

ЗПИФ (закрытый паевой инвестиционный фонд) недвижимости – это форма коллективных инвестиций в коммерческую недвижимость. Управляющая компания собирает финансовый капитал инвесторов, вкладывает эти деньги в объект недвижимости, а инвесторам выдает пай (право на долю в рентной недвижимости).

Долевое инвестирование – это наименее рискованный инструмент для вложений в коммерческую недвижимость. При этом можно стать совладельцем любого крупного объекта (ТЦ, офисное здание и т. д. ). Инвестору не придется тратить личное время на поиск подходящего объекта недвижимости, а потом на поиск надежных арендаторов или покупателей.

Средняя доходность ЗПИФ у многих российских брокеров может достигать 10–13% годовых.

Доходность коммерческого объекта — как рассчитать

Вложения в коммерческую недвижимость считаются долгосрочными инвестициями. Средний срок окупаемости вложений составляет 7–12 лет. Чтобы узнать, какую прибыль в процентном выражении принесли ваши вложения, необходимо научиться рассчитывать доходность инвестиций в недвижимость.

Доходность инвестиций – отношение полученной прибыли к общей сумме инвестиций. Как правило, доходность от инвестиций в недвижимость измеряется в годовых процентах.

Рассмотрим формулы, которые понадобятся для расчетов:

  • Для аренды. Доходность, % = Арендная плата, руб. в год / Стоимость объекта недвижимости, руб. х 100%.
  • Для продажи. Доходность, % = ((Цена продажи недвижимого имущества, руб. / Цена первоначальной покупки недвижимого имущества, руб.) – 1) х 100%.

Выясним на практике, как работают инвестиции в коммерческую недвижимость.

Пример расчета доходности инвестиций в коммерческую недвижимость

Допустим, офисное помещение было куплено за 10 млн руб. и сдано в аренду за 50 тыс. руб. в месяц. Годовой доход составит 600 тыс. руб.

Читать статью  Что такое прямые инвестиции и как они работают

Вычислим доходность от аренды офиса (в % годовых):

600 тыс. руб. / 10 млн руб. х 100% = 6%

Рентабельность при сдаче помещения в аренду равна 6 процентам годовых.

Теперь рассчитаем прибыль от вложений в случае продажи офиса за 14 млн руб.

По вышеприведенной формуле получается:

((14 млн руб. / 10 млн руб.) – 1) х 100% = 40%

Таким образом, если продать офисную недвижимость по желаемой цене, доходность от перепродажи недвижимого имущества составит 40%.

Расчет доходности как от аренды, так и от перепродажи нежилой недвижимости не включал в себя налог, операционные расходы и простой недвижимости в период поиска нового арендатора или покупателя.

Плюсы и минусы инвестиций в коммерческую недвижимость

Инвестировать в недвижимость хотят многие инвесторы, но, к сожалению, немногие из них готовы позволить себе такой способ сохранения и приумножения капитала. Если вы все же намерены купить объект коммерческой недвижимости, стоит предварительно рассмотреть все преимущества и недостатки такого рода инвестиций.

Плюсы покупки

  • Пассивный доход.
  • Защита от инфляции.
  • Разнообразие объектов коммерческой недвижимости.
  • Множество вариаций получения прибыли.
  • Низкий риск потери капитала.

Минусы инвестирования

  • Высокая стоимость первоначальных инвестиций.
  • Срок окупаемости вложений – не менее 7 лет.
  • Постоянные дополнительные издержки: коммунальные услуги, капитальный ремонт, налоги и т. д.
  • Низкая ликвидность. Необходимо время для продажи помещения.

Помимо большого количества преимуществ, инвестиции в недвижимость имеют и немало недостатков. Перед тем, как вложить свой финансовый капитал в коммерческую недвижимость, стоит взвесить все плюсы и минусы таких долгосрочных вложений в недвижимое имущество.

Популярные вопросы

Купить коммерческую недвижимость может как юридическое, так и физическое лицо. При этом гражданин РФ может быть оформлен в качестве индивидуального предпринимателя (ИП). Это законом не запрещено.

Для физических лиц (без ИП) установлена налоговая ставка в 13%. Для индивидуальных предпринимателей – 15% (при УСН – 6%). Что касается юридических лиц, то для них действует налог на добавленную стоимость (НДС). Его размер – 20%.

Да. Ипотечный кредит на покупку нежилой недвижимости могут оформить как физические лица (с ИП и без), так и коммерческие предприятия малого, среднего и крупного бизнеса.

1.3. Недвижимость как объект инвестирования

Недвижимость является одним из самых популярных и доходных объектов инвестирования. Операции на рынке недвижимости всегда имеют инвестиционное содержание, так как осуществляются с целью получения дохода и (или) приобретения капитальных ценностей.

Доходность инвестиций в недвижимость складывается из следующих составляющих:

Прирост рыночной стоимости недвижимости;

Текущий доход в виде арендной платы, ренты и других поступлений;

Дохода от реинвестирования получаемых текущих доходов.

Показатели эффективности инвестиций [9] в недвижимость:

1. Экономическая эффективность (прибыль, срок окупаемости, финансовые показатели).

2. Бюджетная эффективность (поступления в бюджет за счет налогов, пошлин, выручки от приватизации).

3. Народно-хозяйственная эффективность (экономический рост, повышение занятости, уровня жизни населения).

4. Экологическая эффективность (влияние на окружающую среду).

Недвижимость как объект инвестирования [5] имеет следующие основные особенности:

1. Долгосрочность вложений и длительный период оборота капитала.

2. Потребность в сравнительно большом размере начального капитала для вхождения в рынок.

Высокая стоимость объектов недвижимости требует значительных финансовых вложений при ее приобретении.

Денежные потоки по этапам инвестиционного цикла в недвижимость отличаются противоположной направленностью и неравномерностью. На начальной стадии имеют место отрицательные потоки денежных средств на строительство или покупку объекта. В период его использования (например, сдачи в аренду) отрицательные денежные потоки трансформируются в положительные, и собственник получает уже стабильные доходы, хотя одновременно возможны и затраты на ремонт и обслуживание здания. При перепродаже объекта, которую, может быть, придется ждать почти всю жизнь, владелец обычно возвращает капитал с приращением.

3. Невысокая ликвидность.

Ликвидность недвижимости это возможность быстро и без потерь превратить товар в денежные средства; уровень ее обратно пропорционален времени, необходимому для продажи объекта: чем меньше времени требуется для его продажи, тем выше ликвидность. Степень ликвидности различных видов недвижимости существенно варьирует, особенно в зависимости от местоположения.

4. Обязательная государственная регистрация сделок.

Совершение сделок с недвижимым имуществом регламентируется законом, предусматривающим письменную форму и государственную регистрацию, проверку юридической чистоты объекта (доказательство прав на него), прием-передачу, оценку и другие процедуры, которые должны обеспечить интересы общества, органов местной власти и иных субъектов права.

5. Необходимость менеджмента.

Недвижимость, приносящая доход, требует профессионального управления активами, начиная с поиска и оценки альтернатив, выбора наилучшего и наиболее эффективного варианта использования и его практической реализации, вплоть до организации охраны, текущего ремонта и т.д.

Читать статью  ФНБ 1 трлн и общая Капитализация российского рынка акций

Для эффективного управления недвижимостью уже на прединвестиционной стадии требуется целый комплекс мероприятий:

строительная, экологическая, правовая и экономическая экспертизы;

обоснование прогнозируемой цены и эксплуатационных расходов;

анализ аналогов недвижимости по принципу замещения и др.

6. Высокая надежность и эффективность вложений.

Высокая надежность обусловлена в частности такими характеристиками недвижимости как материальность, фундаментальность и долговечность. Устойчивая тенденция к росту стоимости недвижимости повышает эффективность инвестиций.

7. Многообразие комбинаций вещных прав.

Недвижимость отличается большим многообразием комбинаций прав собственности и распределения доходов. Одни ее компоненты могут находиться в полной собственности, другие — в аренде, третьи — во временном пользовании, четвертые — в залоге, а пятые — в государственной собственности.

8. Многообразие источников инвестирования.

Собственные финансовые ресурсы – прибыль, амортизационные отчисления, денежные накопления, уставной фонд, резервный фонд.

Привлеченные инвестором средства – продажа акций, паевые, долевые и иные взносы физических и юридических лиц.

Заемные средства – банковские кредиты, бюджетные кредиты, облигационные займы.

Причины привлекательности вложений в недвижимость:

значительная степень сохранности, безопасности;

приобретение права собственности;

сохранность средств от инфляции;

неосвоенность рынка недвижимости;

высокий уровень доходности (возможность получения большей прибыли (чем на других рынках) за весь период эксплуатации объектов недвижимости);

устойчивость потребительского спроса;

меньшая подверженность колебаниям экономических циклов.

Однако следует отметить ряд трудностей связанных со спецификой объекта инвестирования:

недоступность информации — информация на рынке не столь открыта, как, например, на рынке товаров, что затрудняет процесс обоснования для объема и характера инвестиций, отсутствие законодательной базы в отношении обязательной публикации информации о сделках на рынке недвижимости;

«жесткая» зависимость от внешних условий градостроительного регулирования, возможностей строительного комплекса и специфики потребительского спроса;

высокие транcакционные издержки сделок (необходимость проверки юридической чистоты объекта недвижимости, а также затраты на техническую документацию и регистрацию) значительны, если не сказать высокие;

Рынок недвижимости как часть инвестиционного рынка

В самом общем виде рынок недвижимости можно определить как систему экономических и правовых отношений, возникающих на основе взаимодействия товарного и денежного обращения.

Рынки финансов и недвижимости тесно связаны между собой. С одной стороны, недвижимость- наиболее надежный и эффективный объект инвестиций, а с другой,- служит важным источником пополнения бюджета, например, при продаже (приватизации) или сдаче в аренду государственных и муниципальных предприятий, зданий и сооружений.

Операции на рынке недвижимости всегда имеют инвестиционное содержание, так как осуществляются с целью получения дохода и (или) приобретения капитальных ценностей. Инвестиции в недвижимость обычно дают более высокую отдачу, чем предоставление средств в кредит. Поэтому во многих странах мира покупку домов и других объектов финансируют в основном за счет заемных средств.

Доходность инвестиций в недвижимостьскладывается из двух или трех частей в зависимости от конкретных условий:

— прироста рыночной стоимости недвижимости во времени и реализации при перепродаже;

— текущего дохода в виде арендной платы, процентов ренты и других поступлений при использовании объекта;

— дохода от реинвестирования получаемых текущих доходов (если имеет место).

Кроме экономической доходности вложения в недвижимость дают и положительный социальный эффект в виде улучшения условий жизни и быта людей, увеличения количества собственников, стабилизации в обществе и др.

Инвестиции в недвижимость имеют следующие основные особенности:

— долгосрочность вложений и длительный период оборота капитала;

— потребность в сравнительно большом размере начального капитала для вхождения в рынок;

— необходимость доказательства прав на приобретенный объект путем государственной регистрации сделок;

— относительно более высокая надежность и эффективность вложений, обеспечиваемых самим объектом инвестирования;

— многообразие источников инвестирования.

Капитальные вложения в недвижимость – это инвестирование в реальные активы(в освоение земельных участков, добычу полезных ископаемых, разработку лесных ресурсов, строительство зданий и сооружений различного назначения),которые осуществляются в виде прямых и портфельных инвестиций.

Рынок недвижимостиэто средство перераспределения земельных участков, зданий, сооружений и другого имущества между собственниками и пользователями экономическими методами на основе конкурентного спроса и предложения.

Источник https://www.vbr.ru/investicii/help/investicii-v-nedvizhimost-vygodnoe-li-vlozhenie-deneg/investicii-v-kommercheskuyu-nedvizhimost-vlozhitsya-i-zarabotat/

Источник https://studfile.net/preview/379347/page:4/

Источник https://studopedia.ru/19_347899_rinok-nedvizhimosti-kak-chast-investitsionnogo-rinka.html

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *